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INSPECTION

​ホームインスペクション

 

​優良中古住宅の流通促進のために

日本の中古住宅は安い?

​2006年住生活基本法​が転換期

中古住宅の流通促進を阻む問題も

ホームインスペクションって?

買主、売主双方の心配を解消します

ホームインスペクション(既存住宅状況診断)とは、専門の講習を受けた建築士等が第三者的な立場と専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう制度です。

住宅の購入前にインスペクションを行ない建物のコンディションを売主買主双方が共有する事で、欠陥住宅の流通を防ぐとともに、「購入後何年住めるのか」「維持費に幾ら位掛かるのか」という買主の不安や、売却後のクレームの予防、引き渡し後の保証や賠償の発生等といった不安を防ぎ、買主売主双方が安心して取引を行う事ができます。

適正価格の算出に貢献します

従来の中古住宅の建物価格は床面積と築年数をベースに算出し、内外装の目に見える部分の状況により多少の増減を行う程度という業者が多く、使い勝手や仕様建材をはじめ、耐震性や断熱性といった建物の持つ性能や普段は目にする事の出来ない構造部分等内部の状況を含めた建物本来の価値まで評価することは稀でした。

今後はホームインスペクションを利用することで、上記のような詳細までを評価し、建物本来の価値を反映した「適正価格」の設定が可能になります。

調査内容

調査の進め方

1.先ずはお気軽にご連絡を下さい。
お問い合わせフォーム無料簡易査定フォーム、お電話、メールいずれかで連絡を下さい。お客様のお宅についていくつか質問をさせて頂くと共に簡単に調査の進め方をご説明いたします。
 
2.予備調査日ご予約
まずはお宅を簡単に拝見させて頂くための予備調査の日程を決定いたしますので、ご都合の宜しい日時で調査日を予約してください。
予備調査は30分程度かかります。
3.予備調査
建物内部も拝見させて頂きますので、ご家族のどなたかは必ずお立会いください。
4.参考査定結果提出
予備調査を基に想定される売却成立価格をお伝えすると共に、売却をしない場合に考えられる方向性や可能性もお伝えした上で、実際に売却活動に入るのか否かを決めて頂きます。
5.媒介契約締結
実際に売却をする場合には、媒介契約(無料)を締結して頂きます。
6.本調査
調査日をご予約頂いた上で本調査を行います。本調査は物件の規模、状況、天候等にもよりますが2~3時間程かかります。
本調査も床下や天井裏も含め建物内部を拝見させて頂きますのでご家族のお立会いをお願いしております。
7.本調査結果ご報告
調査報告書をお持ちし、建物の状況についてご説明をさせて頂きます。
※この時点では報告書の写しをお渡しし、売却成立時または媒介期間満了時に調査書の原本をお渡し致します。

木造住宅は20~25年で価値がなくなる!?

よく聞かれる言葉ですが、本当でしょうか。

確かに税法上の耐用年数は木造で22年(鉄筋コンクリート造で47年、鉄骨造で34年)と定められていますが、実際には法定耐用年数が経過していても問題なく住むことができる木造住宅がほとんどです。​しかも同じ築年数であっても、立地や使い方によって劣化の程度は異なりますから、築年数だけでは実際の残存耐用年数は分かりません

そもそも欧米ではしっかりと手入れをされた住宅は古ければ古いほど価値が高くなるとされていますが、日本では火災や湿気の影響を受け易い木造住宅が主流であることや、災害の多い土地柄という事もあり、新たに建てては壊す「スクラップ&ビルド」が主流となり、結果として新築住宅が持て囃され、中古住宅の価値が低く評価されてしまう風潮があります。

日本の人口が減少へと転換した事や十分な住宅ストックが確保された事から、2006年に住生活基本法が策定されました。

その基本理念は以下の4つ。

​・住生活の基盤である良質な住宅の供給・良好な居住環境の形成・居住のために住宅を購入するもの等の利益の擁護.増進

・居住の安定の確保

これを受け、2009年には「200年住宅構想」が打ち出され、続いて「長期優良住宅の普及の促進に関する法律(長期優良住宅法)」が策定され、スクラップ&ビルドを離れ欧米と同じように優良な住宅を長期にわたって使用する方針へと変換されました。また、当初は新築に限られていた長期優良住宅認定も2016年からは中古住宅の増改築についても認定が受けることが可能となり、ようやく日本でも優良な中古住宅の流通が促進されることとなりました。

公的な第三者の評価や、保証・保険等の充実する新築住宅とは異なり、使用方法や環境により物件ごとに経年劣化の度合いが異なる中古住宅の評価には明確な基準がなく、また買い手にとっては目には見えない建物内部の状況や専門的な知識が無ければわからない耐震性や耐用年数、引渡後の補修等について不安が多い等、流通促進を阻む問題点が多いため、2018年4月からは不動産売買契約時の重要事項説明においてホームインスペクション(既存住宅状況調査)の有無や斡旋についての説明が義務付けられました

​プラスアルファの価値発見

​数値で評価されない部分さえ

ホームインスペクションでは資格者が第三者目線から公平に建物を調査し、明確な数値や段階で状況を示します。しかし住宅の魅力には公平な絶対的数値では表すことが出来ない部分もたくさんあります。例えば生活同線や照明の配置、将来的な拡張性・柔軟性、施主様のこだわり、仕様部材の詳細、設計者、施工者、ひいては隣地の窓位置等々、机上の設計や施工管理だけではなく、注文住宅のプランニングを長年経験してきた建築のプロが、これらの項目についても詳細に聞き取り、調査し、流通と販売を担当する不動産のプロへと引き継ぐ事でより高値での成約につながります。

土地の価値上昇にも貢献

土地での売却時にも活躍

建物の劣化が酷く使用出来ない場合や既に更地で土地での販売となる場合には建築士のプロの出番がないかと思われるかもしれませんが、実は土地での販売でも建築のプロが大活躍します。

容積率が低い地域での狭小地では、法律内で計画できる建物の内容により土地の評価(価格)が大きく変わるため、建築士が土地を詳細に調査した上で予め参考プランを作成してから販売活動に入る事で、買う側の目に触れる機会も増え、より高値での成約の確立が増します。また、数区画に分割が可能な広い土地についても分割プランのいかんによって大きく価値が変動するため、いかに上手に分割するかが建築のプロの腕の見せ所です。​

土地の売却をお考えの方も是非ともお声掛けください。

 

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