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ファイナンス

​不動産を得意としたファイナンシャルプランナーが、不動産に関わる財務を一括サポート。

「売却」時のファイナンス

​住宅ローンの返済が厳しい

 

「ローン返済が厳しいので売却を考えています・・・」

非常に多く受けるご相談ですが、ご相談頂くお客様のほとんどが売却ではなく住宅ローンの借り換えでお悩みを解決して頂いております。特に購入時から15年以上経過され当初のローンのまま返済を続けていらっしゃる方、またフラット35を利用されている方でしたら、お借り換えで月々の返済が大幅に軽減される場合がほとんどです。

例えば

平成15年8月に借入額4,500万円、利率3.7%、35年返済という条件でフラット35を利用した方の場合

月々の返済額は約191,200円、平成30年8月時点でのローン残債額は約3,290万円です。

この3,290万円を利率0.6%(変動金利)、20年返済で借り換えたとすると月々の返済額は約145,500円と

4万円以上の削減となります。

お借り換えには住宅ローンの再審査が必要ですし諸費用も掛かるため、すべての方がお得にお使いいただけるとは限りませんが、現況の条件をお伝え頂ければ借り換えに掛かる費用と借り換え後の返済額を算出させて頂きます。

まずはお気軽にご相談ください。

タイミングがわからない

 

「住み替えたいんだけど、売却と購入のタイミングが・・・」

住宅ローンの残債がある家を売り、新たな住宅ローンで家を購入する場合には、それぞれのタイミングが大変難しくなります。

例え短期間であっても2つの住宅ローンを同時に借り入れることは難しいため、まずは売却を先に行い、残った住宅ローンを全額返済してから、新たに新居のローンの借り入れを行うのが一般的ですが、その場合には今の家を引き渡した後、新居を購入するまでの間はどこかへ間借りしなければなりません。

もしも売却先が見つかるのと同時に気に入った新居が見つかるのであれば売却と購入を同時に行うことが出来、間借りの必要はなくなりますが、なかなかそうは上手くいかず、新居が見つかったため売却額に妥協をしたり、逆に売却を優先するばかりに新居に妥協してしまったりという事が多々起こります。

そんなお悩みをお持ちの方もご安心ください。住宅ローンのプロがお客様にぴったりのお住み替え方法をご提案させて頂きます。

お住み替えのタイミングに悩んだ時には是非とも弊社までご連絡ください。

残債があって売却できない

 

「査定をお願いしたら住宅ローン残高に足りなくて・・・」

住宅ローンを利用し不動産を購入している場合、物件がローンの抵当となっているためローン残額を全額返済しなければ売却をすることができません。

そのため住宅の売却額が住宅ローン残高に満たない場合には、不足分を自己資金で賄うか不足分を補う高金利のフリーローンの借り入れが必要になりますが、このことが足枷となり売却に踏み込めない方が多くいらっしゃいます。

でも安心してください。こんなお悩みにもちゃんと解決方法がございます。

この解決方法は多くの方から感謝のお言葉を頂いて参りましたが、私ども独自のノウハウ、つまり言い換えれば我々の「飯のタネ」です。他の同業者様もご覧になっている可能性のあるホームページ上で詳しく書くことが出来ないのが残念ですが、是非とも一度ご相談ください。詳しくご説明差し上げます。

相続・終活

 

少子化により日本の住宅数が需要を超え、空き家が問題となり久しいですが、2022年には今まで保護されてきた生産緑地も解放され、それらの多くが住宅用地として放出されることが予想されます。更にはあと10年もすると日本の経済を支えてきた団塊の世代が80代を迎え多くの相続が発生するでしょうし、日本の不動産価格はいったいどうなっていくのでしょうか。

最近では生前から人生の最期に向かって備える「終活」が盛んになっていますが、不動産問題こそ最も重要な終活の一つだと思います。

不動産は現金や有価証券と異なり、相続される財産の中でも最も流動性が低くまた分割が難しい財産です。

 

そのまま相続するにしても相続人の誰に遺すのか、他の相続人にはどう納得してもらうのか・・・。

分割するために処分し現金化するにしても、その時期や方法により結果は大きく変わってしまう・・・。

 

残された相続人が「争族人」にならない為にも、生前の不動産についての終活は大変重要になってくると思います。

アレルゴには相続に関しての知識が豊富な「相続診断士」資格を持つ宅地建物取引士が在籍しております。

​事前にどのように対処ができるのか、時には税理士の協力を得ながら最適な対処方法をご提案させて頂きます。

「購入」時のファイナンス

 

その他借入れがあるから心配

複数のローンを返済中の場合や、消費者金融業者からの借り入れがある場合、基本的には住宅ローンの借り入れが出来ないのですが、ご年収や返済状況等各種条件にもよりますが、ローンを1本にまとめる事でローンの借り入れが可能になるだけでなく、月々の返済が大きく減らせる場合がございます。​

例えば

お車のローン・・・残高:200万円 残りお支払回数:48回 利率:3%

消費者ローン・・・残高:100万円 残りお支払回数:60回 実質年率:18%

という2つのローンがある場合、毎月の返済額は約8万円ほどにもなります。

 

この状態で別途新たに住宅ローンを借り入れるのは至難の業ですが

もしも融資が受けられたたとしても、

上記返済を考慮した少額の融資となっています。

もしこの方の年収が600万円と仮定して計算してみると

何もお借入無ければ5,000万円程の借り入れができますが

上記借入があるとお借入の上限は3,000万円程となってしまいます。

(内容は金融機関によって異なります

3000万円を35年返済、利率1%、ボーナス無しで返済すると

住宅ローンの月々の返済額は約87400円となり

他の2つのお借入と合計すると月々の返済額は17万円近いものとなります。

一方、お借入を1本にまとめて返済する場合

借入可能額5,000万円 ー 他借入残高300万円= 4,700万円

4,700万円を新たに借り入れ合計5,000万円を

35年返済、利率1%、ボーナス無しで返済すると

月々の返済額は約141,000円となります。

3,000万円の物件で月々の総返済額は約17万円(借入の可能性が低い)

4,700万円の物件で月々の返済額は約14万円(借入の可能性が高い)

これだけの違いが出るのです。

上記のような返済を可能にするためには様々な条件がございますので、必ずしも全ての皆様が可能という分けでは決してありませんが、可能性を探ってみるだけでも試してみる価値があると思いませんか?

家は欲しいけれど車のローンやショッピングローン等の残高があって住宅ローンの借り入れが難しいとお考えの方、まずはお気軽にご相談ください。

ローン審査に落ちてしまった

 

・欲しい物件が見つかり、住宅ローンの審査をしてみたものの断られてしまった。

・そもそもクレジットで事故経験があるので新規ローンは借りられない。

そんな方々に我々からお伝えしたいことがあります。それは・・・

住宅ローンを借りなくても

家は買えるんです!

 

もちろん、全額現金を用意して・・・なんて事は申しませんし、金利の高いノンバンクローンをお勧めするつもりもございません。ではどうやって?それは・・・

「割賦販売」

ご存じないかもしれませんが、不動産取引では買主が売主に対して直接に分割払いで行う、「割賦販売」が認められています。ですので売主、買主の双方が支払条件や所有権の移転等の契約内容に合意すれば、銀行等金融機関を介入させずに不動産の購入が可能になります。金融機関が介入しないという事は買主様の信用情報をご提出いただく必要もございませんから、クレジットの支払い遅延や債券移転等の事故があった方でもマイホームの購入が可能になります。

しかも支払方法が割賦販売になるだけで取引自体は不動産の売買には変わりありませんから、しっかりと物件や取引条件についての重要事項説明を受け安心して不動産を購入することが出来ます。

このように様々な分野の「その道のプロ」が、その深く広い知識と長年の経験から培った特別なスキルをもって、お客様の様々なお悩みや心配事を解消いたします。

住むラボ by株式会社アレルゴ

宅地建物取引業 東京都(1)第101728号

二級建築士事務所 東京都(1)第15715号

公益社団法人 全日本不動産協会会員​ 公益社団法人 不動産保証協会会員

〒182-0022

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Tel: 042-444-0006 Fax: 042-444-2622​

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