How to
sale
売却方法
仲介（媒介）？買い取り？
時間と価格は反比例？
一般的に不動産を売却する場合、その取引方法は不動産業者が間に入り情報を公開して買主を募る「仲介（媒介）」か、不動産会社が直接買い受ける「買い取り」のいずれかになります。
仲介の場合は市場の流通価格(適正価格)での成約が見込める一方で、いつ売買が成立するのか予想がつかず、価格設定によっては数か月～1年以上という長期に渡って販売を行わなければならない場合がございます。また、買主が個人のお客様の場合は売主買主双方が対等であるため、物件引き渡し後の保証や賠償等、思わぬトラブルが起こる可能性がございます。
買い取りの場合は流通価格で販売した場合でも利益が出る価格での取引となるため、市場価格よりも1割～2割ほど安値になってしまいますが、相手が法人ですので契約・引き渡しと素早く進みますし、売主の瑕疵担保責任(何らかの不具合があった場合に売主が負う責任)が免責となる契約が多いため、引渡後にトラブル等に煩わされる事が無いというメリットがあります。
このような理由から、自分や家族が建てて大切にしてきた家であれば、建物の状態も把握しているため後々のトラブルも起こり辛いので、時間をかけてでも仲介で高く売れるのを待つのも良いですし、相続した物件や建物が古くて将来的な不具合が想定される物件は、業者による買取を利用するのも良いと思います。
価格が安ければ早く売れるし、価格が高ければなかなか売れない。どんな商品にも言えるごく当たり前の原理ですが、不動産は価格が大変高価ですし、特に建築物がある場合には見えない部分や通常では知ることが出来ない部分に買主側の不安が募りやすいため、この傾向が顕著になるようです。
そこで住むラボでは建築のプロが建物を詳細に調査（ホームインスペクション）し、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ調査報告書を作成し、不動産のプロが売主買主間でその情報を共有する事で双方それぞれの心配を解消し、媒介と買い取りのいずれの場合においてもより高値での成約へとつなげます。
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媒介契約の種類
3タイプの媒介契約
個人や法人が宅地建物取引業者との間で不動産の売買についての委託をする媒介契約には、以下の3種類があり、依頼主への報告義務の有無や複数の宅建業者との取引の可否等に違いがあります。
・一般媒介契約（以下「一般」）
・専任媒介契約（以下「専任」）
・専属専任媒介契約（以下「専属」）
それぞれの内容は以下の通り。
色々と違いがありますが、「一般」は業者に対する業務の義務付けもなければ、依頼主にしてみても他業者と契約しようと自分で買主を見つけようが問題なく、簡単に言うと依頼主にも業者側にも縛りが少ない「ゆるい」契約で、反対に「専属」は業者には毎週の報告義務がありますが、依頼主にもいろいろと制限がある「厳しい」契約、「専任」は両社の中間の契約といった感じです。
どの媒介契約を選ぶべき？
不動産業者に不動産の売却を依頼すると、「専任」、または「専属」での締結を勧められることが多いと思いますが、これは業者の収入である仲介手数料の違いによります。「一般」では依頼者は複数の業者へ依頼ができますし、依頼主自らが見つけた相手とは直接売買の取引が出来るので、売買が成立しても取引に介入できない業者には仲介手数料が発生しないためです。
でも依頼主の立場からすれば、より多くの業者に依頼した方がより多くのチャンスが生じ、売買が成立しやすいのでは？と思うかもしれませんか、そんな事はありません。というのも、「専任」あるいは「専属」の場合には指定流通機構への登録が義務付けられております。
指定流通機構とは宅建業者が物件情報を閲覧できるネットワークの事で、このネットワークに登録すれば日本全国どこの宅建業者も物件情報を閲覧することが出来るようになりますから「一般」にせずとも依頼主の物件情報は他の宅建業者に伝わるため、業者や一般の方の目に触れる機会に大きな違いはありません。
むしろ、「一般」の場合は上で述べたように仲介手数料を頂けないリスクがあるので積極的に費用を掛けて広告をする事を避ける業者もおり、依頼者の思惑とは逆に目に触れる機会は減ってしまう可能性さえあります。
こんな理由から、多くの宅建業者では「専任」あるいは「専属」を勧めるのです。
では「専任」と「専属」ではどちらを選ぶべきなのでしょうか。
じつは「専任」と「専属」の間にはそれ程大きな違いがないため、依頼主の意向で選んでいただいて構わないと思うのですが、個人的には以下の理由から「専任」を選ぶことが好ましいのではと考えています。
専任媒介をお勧めします。
多くの不動産業者は一日に何度も指定流通機構のサイトを閲覧し、新規物件が公開されていないかチェックをします。
新規物件を見つけると、より詳しい物件情報を入手するために元付業者（依頼主と直接契約している媒介業者）に連絡を取り販売図面等の詳細な物件資料を手配しますが、この物件が最も「新鮮」な時に皆が必要としている詳細な物件情報が揃っていないと、それだけで大きなチャンスを逃すことになってしまいます。
じつはこの部分に「専任」と「専属」の大きな違いが存在すると考えています。
「専属」は媒介契約を締結してから５営業日以内に指定流通機構へ登録しなければなりません。
5営業日という事は週休2日の業者であれば実質1週間。役所がお休みで且つ接客業務が多い土日には調査は行えませんので平日の5日間のうち定休日の2日を除いた、たった3日間で全ての調査を行い、販売図面を作成しなければならないのです。
実際に業務を行っている身としては、他の業務をこなしながらたった3日で詳細な調査と品質の高い販売資料を作成するのは至難の業です。せめてあと1日、2日欲しいところ・・・という事で「専任」になるわけです。
物件が最も新鮮で、多くの業者の目に触れる機会がある登録直後に詳細な調査、品質の高い販売資料を準備しておく、この当たり前の事を依頼先に行ってもらうためにも、これから媒介契約をお考えの方には「専任」での契約をお勧めします。
「専任」と「専属」にはもう一つ、自ら発見した相手との契約の可否という違いがありますが、依頼主の立場としては後々のトラブル等を考えると、仲介手数料が発生したとしても専門業者に間に入ってもらった方が安心と思う方が多いのではないかと思いますし、実際の業務上でも多くの方が業者の介入した契約をご希望なさいます。
「専任」でも自ら発見した相手との契約に業者を介入することはできますから、この点についても何ら問題はありません。
既に書いた通り「専任」と「専属」の間にはそれ程大きな違いがないため、依頼主の意向で選んでいただいて構わないと思うのですが、上記のような理由から「専任」を選ぶことが好ましいと考えています。
無料インスペクション
住むラボでは媒介と買い取りのいずれの場合においてもより高値での成約を目指し、全ての依頼物件について無料でホームインスペクションを行っておりますが、その時期は以下の通りとなります。
・専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結して頂いたお客様
→媒介契約締結後直ちにホームインスペクションを行い、報告書は売買成立時または媒介契約満了日にお渡し致します。
・一般媒介契約または業者による買取契約を締結して頂いたお客様
→売買契約締結後直ちにホームインスペクションを行い、報告書は物件引渡時にお渡し致します。